За даними Держгеокадастру, за укладеними угодами середня вартість землі становила близько 75 тис. грн, а це за поточним курсом менше $1 700.
Для порівняння: у 2021 році, на момент відкриття ринку, гектар коштував в середньому 36,5 тис. грн, а це дорівнювало $1 350.
Виходячи з цих даних, із моменту відкриття ринку ціна зросла на 105% у гривневому еквіваленті, а щороку зростала приблизно на 15,5%. У
доларах
зростання становить орієнтовно 26% за весь період і приблизно 4,7% за рік.
Для того, щоб оцінити вартість сільгоспділянок, «
Мінфін
» проаналізував звітність компаній, які займаються торгівлею землею. Вони можуть як купувати паї в інтересах своїх клієнтів, так і продавати їх.
Компанія Zeminvest
оцінила
зміну вартості землі з 2021 року до нинішнього часу у 15 областях. За її даними, лише у двох із них зростання ціни виявилося нижчим, ніж за середніми показниками Держстату у країні, — на Одещині ділянки
подорожчали на 89%,
на Тернопільщині — на 95%.
Натомість в Дніпропетровській області земля подорожчала на 273%, а в Черкаській — на 322%. Також в низці областей подорожчання становило близько 200%.
Для детальнішого аналізу не братимемо найвищі та найнижчі показники. Припустимо, у 2021 році ви купили ділянку в Полтавській області, тоді вона коштувала 45 тис. грн, або близько $1 665.
Наразі, за оцінками Zeminvest, ціна землі в області 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або ж $3 013.
Таким чином, із моменту відкриття ринку землі вартість ділянки подорожчала на 200% у гривні, або ж на 81% у доларах.
Якщо рахувати щорічне зростання вартості землі по роках, то у гривні буде 24,6%, а в доларах — 12,7% на рік. Це вже суттєво вище дохідності ОВДП.
Компанія «Твоє Коло» надала редакції звітність про операції з купівлі і подальшого продажу ділянок. Тобто це виключно ті випадки, коли інвестор придбав землю, якийсь час тримав її у власності, а потім продав і угода вже закрита. Це не є таємною інформацією, адже деталі цих кейсів компанія регулярно публікує в своєму
телеграм-каналі
.
Дохідність за різними ділянками тут суттєво відрізняється, адже існує багато чинників, що впливають на ціну. Але середня річна дохідність у гривні за повністю закритими угодами у 2026 році становить 42% у гривні та 36% у доларах.
В уважних читачів відразу може виникнути питання, чому дохідність у гривні та доларах мало відрізняється. Річ у тім, що у випадках, які ми розглядали раніше, порівнювались ціни літа 2021 року із нинішніми. Тут же мова вже йде про угоди, коли інвестори купували ділянки вже після початку повномасштабної війни, — відповідно, найсуттєвіша девальвація гривні їх не зачепила.
Також варто враховувати, що в цій дохідності вже враховано отримання орендної плати, що дещо покращує загальну картину. Водночас витрати з проведення операцій та управління землею тут теж враховані, тому цю дохідність можна вважати «чистою».
Розглянемо детальніше один із конкретних кейсів. Принципово не братимемо найнижчу чи найвищу дохідність, а знайдемо показники, близькі до середніх.
У випадку, який розглянемо детальніше, інвестор придбав ділянку в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила близько 1,5 гектара. Ціна купівлі одного гектара на той час становила 99,8 тис. грн, або $2 729.
У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку. Ціна продажу гектара тепер вже становила 235,4 тис. грн, або $5 539. Крім цього, за час володіння землею він отримав дохід від оренди — 22 217 грн ($523). Після врахування оплати нотаріальних дій, сплати комісії, винагороди управителю та податків прибуток інвестора становить 144,6 тис. грн ($2 741), а це 83,5% у гривні. Річна дохідність в цьому випадку сягає 37,34% у гривні та 26% у доларах.
Якщо порівнювати дохідність з ОВДП, то вона приблизно втричі
випереджатиме гривневі папери і у понад 8 разів доларові.
Водночас варто уточнити, що ці показники не можна назвати середніми на ринку. Землі, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай дорожчають швидше. Зокрема, завдяки тому, що враховуються якість ґрунтів, опади в регіоні, розташування ділянки, конкуренція між потенційними орендодавцями, нинішній строк оренди тощо. Також Твоє Коло намагається об’єднувати ділянки окремих інвесторів, щоб продати їх разом, — агрокомпаніям такі пакети цікавіші і вони готові за них доплачувати.
Парадокс українського ринку землі
Полягає в тому, що офіційно гектар коштує менш
як $2 тис.,
але знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно.
Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто показує лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та дохідність можуть бути зовсім іншими. Саме тому інвестору варто дивитися не лише на офіційні цифри, а й на практику реальних угод та економіку конкретної ділянки.
Джерело: finance.ua
