Купівля квартири в новобудові напередодні зими: як не залишитись без тепла, води та світла

18 серпня 2026 р. 09:50

18 серпня 2026 р. 09:50

Напередодні осінньо-зимового сезону 2026/27 років покупці житла на первинному ринку дедалі частіше оцінюють не лише характеристики самої квартири, а й здатність усього будинку повноцінно функціонувати за можливих перебоїв з електроенергією. Поряд із локацією, площею та ціною квадратного метра важливими критеріями стають опалення, водопостачання, робота насосів, ліфтів, освітлення, котельні та доступ до паркінгу.

Про це Delo.ua розповіла Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

За її словами, зміна пріоритетів відбувається на тлі нестабільної ситуації на ринку нерухомості. Вона послалася на дані Звіту про фінансову стабільність Національного банку України за червень 2026 року, відповідно до яких у четвертому кварталі 2025 року кількість угод купівлі-продажу житла була найвищою від початку повномасштабної війни. Водночас уже в першому кварталі 2026 року активність на ринку помітно знизилася. Попри це, за останні чотири звітні квартали кількість угод зросла на 11% у річному вимірі.

Серед чинників, що стримують попит, НБУ виділяє перебої з електро- та теплопостачанням, безпекові ризики та зростання вартості нерухомості у гривневому еквіваленті. При цьому середня площа придбаної квартири становила 48 м², тоді як у структурі пропозиції переважають об’єкти площею понад 65 м².

На думку Маріанни Бігунець, ці показники свідчать про зміну попиту, а не про його зникнення. Покупці стали віддавати перевагу більш компактним квартирам, але водночас детальніше перевіряти технічні характеристики будинку та його готовність до можливих енергетичних перебоїв.

“Ще до повномасштабного вторгнення вибір житла в новобудові нерідко починався і завершувався порівнянням локації та ціни квадратного метра. Тепер покупець намагається зрозуміти, як житиме в цьому будинку під час можливих відключень: чи буде вода, тепло, освітлення та інші системи життєзабезпечення. Тобто він оцінює вже не тільки квартиру, а всі побутові ризики”, – зазначила експертка.

Автономність будинку виходить на перший план

Безпека регіону залишається одним із ключових критеріїв під час вибору житла, однак для покупців цього вже недостатньо. Перед придбанням квартири вони дедалі частіше перевіряють, наскільки будинок готовий працювати в умовах тривалих відключень.

За словами Маріанни Бігунець, варто звертати увагу на теплоізоляцію, тип опалення, резервне живлення та роботу інженерних систем. При цьому поняття енергоавтономності може означати різний рівень забезпечення.

В одному будинку резервне джерело живлення може підтримувати лише аварійне освітлення, тоді як в іншому – забезпечувати роботу насосів, котельні, систем водопостачання, контролю доступу та одного з ліфтів.

“Покупцеві важливо з’ясувати не просто наявність генератора, інвертора чи сонячних панелей, а перелік обладнання, яке вони живитимуть, потужність системи, тривалість її автономної роботи та порядок обслуговування”, – говорить комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

Окрему увагу експертка радить приділити теплоізоляції. Навіть у новобудовах через щілини та негерметичні стики у віконних і дверних конструкціях приміщення може втрачати до 30-40% тепла. Тому якість вікон, герметичність конструкцій та утеплення будинку мають значення незалежно від наявності резервного електроживлення.

За внутрішньою аналітикою GAZDA, протягом 2026 року питання резервного живлення та роботи будинку під час відключень порушували понад 90% потенційних покупців.

“Автономність не є просто відповіддю “так” або “ні”. Покупцеві варто отримати точний перелік систем, які працюватимуть без зовнішнього електропостачання. Окреме значення має здатність будинку утримувати тепло: резервне живлення допомагає підтримувати інженерію, але саме енергоефективність визначає, як швидко будинок охолоджуватиметься”, – наголосила Маріанна Бігунець.

Покупці рахують не лише ціну квадратного метра

Ще одна тенденція на первинному ринку – увага до повної вартості придбання та заселення. Покупці дедалі частіше враховують не тільки ціну квартири, а й майбутні витрати на ремонт, меблі, техніку, оформлення документів, підключення та утримання житла.

За загальними висновками НБУ, протягом шести місяців 2026 року ціни пропозиції на первинному ринку переважно зросли на 5-10%. Серед причин подорожчання – послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва.

За оцінками аналітиків GAZDA, до кінця 2026 року базовий ремонт може коштувати близько 9-14 тис. грн за квадратний метр, оздоблення середнього рівня – 15-19 тис. грн/кв.м., а дорожчий варіант – від 22 до 30 тис. грн/кв.м.. Ці розрахунки не включають меблі та побутову техніку.

Для квартири площею 50 кв.м. орієнтовна вартість ремонту становитиме:

• 450-700 тис. грн – базовий рівень;
• 750-950 тис. грн – середній рівень;
• 1,1-1,5 млн грн – дорожче оздоблення.

Отже, дві квартири однакової площі з приблизно однаковою ціною квадратного метра можуть мати суттєво різний бюджет заселення.

“Ціну квадратного метра варто розглядати лише як початкову цифру. До неї потрібно додати витрати на приведення квартири до стану, придатного для життя, а також оцінити майбутні експлуатаційні ризики. Дешевший на старті об’єкт може виявитися дорожчим, якщо він потребує значного ремонту, додаткового утеплення або індивідуальних рішень для резервного живлення”, – пояснила Маріанна Бігунець.

Готове оздоблення: швидше заселення, але не гарантія автономності

Квартири з ремонтом можуть бути привабливішими для покупців, які хочуть швидше заселитися та заздалегідь розуміти загальний бюджет. Водночас перед купівлею варто уточнити, що саме входить у комплектацію: оздоблення стін і підлоги, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлення, електрофурнітура, кухня та побутова техніка.

Експертка наголошує, що готовність квартири не означає автоматичної готовності будинку до роботи в умовах відключень.

“Готовність квартири не замінює перевірки самого будинку. Навіть повністю оздоблене житло може залежати від роботи насосів, котельні, систем доступу та загальнобудинкових електромереж. Готове оздоблення має цінність не саме по собі, а як інструмент зниження ризиків. Покупець отримує чіткіший бюджет, швидше заселення і меншу залежність від вартості робіт та матеріалів. Однак ці переваги мають поєднуватися з якісною інженерією та готовністю всього будинку до осінньо-зимового сезону”, – вважає експертка.

Що перевірити перед купівлею квартири

Напередодні холодного сезону Маріанна Бігунець радить потенційним покупцям оцінювати новобудову одразу за кількома критеріями.

1. Визначити мету придбання. Потрібно зрозуміти, чи купується житло для постійного проживання, переїзду родини, здавання в оренду, інвестиції або як резервний варіант. Це допоможе визначити необхідну площу, рівень готовності квартири та вимоги до інфраструктури.

2. Перевірити документи та будівельну готовність. Варто перевірити земельну ділянку, дозвільну документацію, механізм залучення коштів, фактичні темпи будівництва, введені в експлуатацію черги та виконання забудовником попередніх зобов’язань.

3. З’ясувати реальний рівень автономності. Покупцеві варто отримати конкретний перелік систем, які працюватимуть від резервного джерела живлення, а також дізнатися його потужність, тривалість автономної роботи та спосіб забезпечення паливом або заряджання акумуляторів.

4. Перевірити опалення, воду та теплоізоляцію. Необхідно з’ясувати тип опалення, принцип роботи котельні та насосів, можливість резервування гарячої води, а також характеристики фасаду, вікон і покрівлі.

5. Порахувати повний бюджет. До вартості квартири слід додати ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення документів, підключення та майбутні витрати на утримання.

6. Уточнити умови оплати. Якщо вартість або залишок платежу прив’язані до іноземної валюти, покупцеві потрібно розуміти механізм перерахунку, дату фіксації курсу та можливий вплив валютних коливань на кінцеву суму.

7. Оцінити майбутню ліквідність. На привабливість житла для майбутніх покупців чи орендарів впливатимуть не лише місто та район. Значення матимуть готовність будинку, якість інженерних систем, транспортна доступність, наявність укриття та паркінгу, соціальна інфраструктура і можливість комфортно проживати в будинку протягом усього року.

“Головна порада для громадян, що напередодні холодів вирішать придбати житло в новобудові, – це порівнювати не окремі параметри, а повну модель проживання. Квартира має відповідати потребам родини, бути фінансово посильною, мати зрозумілий термін заселення, а будинок – забезпечувати базові сервіси за різних обставин. Саме така сукупність характеристик дедалі більше визначатиме реальну цінність і майбутню ліквідність житла”, – підсумувала Маріанна Бігунець.

Нагадаємо, за підсумками січня – липня 2026 року платники перерахували до бюджетів 8,4 млрд грн податку на нерухоме майно , відмінне від земельної ділянки. Це на 8,9% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Економіка