Іспанія, Індонезія, Польща: куди українці інвестують у нерухомість за кордоном і що Україна може запозичити в Європи

25 серпня 2026 р. 15:06

25 серпня 2026 р. 15:06

Іспанія стала головним напрямком для українців, які інвестують у нерухомість за кордоном, випередивши за потоком інвестицій Польщу. Чому реальна дохідність у Європі часто нижча за обіцяні 8-12%, які країни мають потенціал для зростання, а також що український ринок може запозичити в Європи, а європейський в України – в інтерв’ю Delo.ua з експертом міжнародного туризму та інвестицій у курортну нерухомість Антоном Тараненком.

Які країни сьогодні найцікавіші для українських інвесторів у закордонну нерухомість?

– Іспанія – номер один. За потоком інвестицій в країну перевершила Польщу. Вона цікава не лише українцям, а й німцям, полякам та іншим європейцям. Якщо говорити про більш бюджетні напрямки, то це Аліканте та Валенсія.

Багато людей купують там нерухомість і як певний “запасний варіант” – на випадок, якщо війна перекинеться на інші країни Європи і потрібно буде мати куди виїхати. Водночас це море, туристичний потік, можливість власного проживання та здачі в оренду.

Окрім Іспанії, дуже цікава Польща. Там багато українських експатів, багато хто орендує житло, тому нерухомість купують і з розрахунком на орендний дохід. Для тих, хто має ВНЖ ( посвідка на тимчасове проживання) , паспорт або інші документи, що відкривають доступ до фінансової системи, з’являється ще одна велика перевага – європейське кредитування. Можна отримувати кредити під 3-5% річних, і це дуже привабливий інструмент.

Що можете сказати про Болгарію чи Румунію? Чи приваблюють інвесторів їх порівняно доступні ціни?

– У Болгарії та Румунії я поки не бачу великого попиту. Швейцарію та Лазурний берег, звичайно, охоче купують, але це вже зовсім інший сегмент – так звані old money.

При цьому не можна сказати, що та чи інша країна може бути цікавою лише тому, що там гарна природа чи море. Для інвестора важливі внутрішній попит, можливість перепродажу, туристичний потік і доступність фінансування.

Чим стала привабливою Польща?

– Польща отримала цю можливість завдяки тому, що велика кількість поляків подорожує всередині власної країни. Упродовж приблизно 20 років, ще з нульових, країна активно розвивала внутрішній туризм.

Поляки зрозуміли, що в них є багато цікавих місць. Спочатку сформувався попит, а потім підтягнувся бізнес. Бізнес завжди йде туди, де є попит. У певний момент стало зрозуміло, що попит уже є, а цікавої пропозиції недостатньо. Тоді бізнес почав підлаштовуватися: з’явилися якісні резорти, апартаменти, готельні комплекси.

Я б, однак, не сказав, що Польща – абсолютний топ за рівнем туристичної інфраструктури. Якщо взяти найбільш туристичні локації – Краків чи Закопане, де розвинений гірськолижний туризм, – то, на мою думку, наш Буковель у багатьох аспектах розвинений значно краще.

У чому тоді головна відмінність польського та українського досвіду?

– Головна відмінність у тому, що в Польщі туризм дуже активно підтримується на рівні держави та воєводств. На це виділяються значно більші кошти, ніж в Україні.

Для порівняння: якщо в Києві бюджет на туризм може становити 30-40 млн грн, то у Варшаві – близько $5 млн або навіть більше. Якщо порівнювати Краків і Львів, то у Львові бюджет на розвиток туризму становив приблизно 15-20 млн грн, принаймні так було, коли я працював у цій сфері. Але це дуже мало для масштабного розвитку туристичного напрямку.

Водночас європейські, зокрема польські, туристичні напрямки могли отримувати на розвиток суми на рівні 5-10 млн євро.

Коли країна системно робить промоцію власних регіонів серед своїх громадян, вона формує внутрішній попит. А вже цей попит привертає бізнес. Бізнес починає забудовувати міста й містечка, створювати готелі, ресторани, апартаменти та іншу інфраструктуру.

Тобто в Європі інвестиційний процес більш системний?

– Так. Це, мабуть, одна з ключових відмінностей України від багатьох європейських країн.

Якщо ми говоримо про інвестиції, то на державному рівні будь-які партнерства там підтримуються не лише словами, а й конкретними механізмами. Звісно, там більше бюрократії. Складніше зайти на ринок, складніше купити земельну ділянку, розпочати будівництво. Але це також система захисту – щоб було менше скаму, недобудов і ситуацій, які ми, на жаль, часто бачимо в Україні.

Держава приділяє значно більше уваги розвитку територій. В Україні ми знаємо багато місць, про які широкому колу людей стало відомо завдяки окремим приватним проєктам. Наприклад, якби не Буковель , про багато туристичних локацій Івано-Франківської області світ знав би значно менше. Але Буковель – це не державний проєкт.

Для порівняння можна згадати Банско в Болгарії. Курорт активно підтримується та промотується, фактично є однією з туристичних візитівок країни. А для промоції Буковелю в Україні довгий час навіть не було системної державної стратегії.

Що скажете про Хорватію, Чорногорію та Албанію? Вони дуже популярні серед українців та європейців.

– Це дуже цікаві адріатичні країни з високим потенціалом. Туди інвестують і росіяни, і українці. Частково це пов’язано зі схожістю мови, менталітету, загалом із культурною близькістю.

Але в цих країнах є одна важлива проблема – недостатній внутрішній попит. Хорвати, наприклад, відносно рідко купують нерухомість у курортних локаціях як інвестиційний продукт. Основні покупці – іноземці.

Тому я більше вірю в ці країни як у напрямок для збереження капіталу, а не для швидкого заробітку. Там відносно короткий сезон: умовно з квітня-травня до жовтня. Взимку сезонність дуже відчутна, багато готелів закриті.

Водночас це дуже красиві місця, і для довгострокового збереження капіталу вони можуть бути цікавими. Особливо якщо говорити про потенціал інтеграції з ЄС. Хорватія вже є членом Євросоюзу, Чорногорія також рухається в цьому напрямку. Але потрібно розуміти, що можливості швидкого перепродажу там можуть бути слабкими.

Які формати нерухомості сьогодні найбільш популярні в Європі?

– В Європі, як і в усьому світі, популярні два основні формати.

Перший – коли всі операційні питання вирішує професійна керуюча компанія. Особливо якщо вона має ім’я, досвід і добре працює на ринку.

Другий – житло для власного проживання або long-term stay, тобто довгострокового перебування.

Українці, як правило, купують нерухомість насамперед для власного проживання, а вже в другу чергу – для отримання доходу.

Чи з’являється більше українських девелоперів на закордонних ринках?

– Так, це дуже помітний тренд. Іспанія та Португалія зараз цікаві для українських гравців, які заходять на ці ринки.

Також я бачу українських девелоперів у Чехії, Румунії та інших країнах. Українці будують фактично по всьому світу, навіть в Америці.

І це природно. Зараз дуже багато українців живе в інших країнах, а люди часто готові купувати у тих, кому довіряють. Свої купують у своїх – і в цьому немає нічого незвичайного.

На яку дохідність можуть реально розраховувати інвестори в Європі?

– У Польщі середня дохідність може бути близько 5%, у Чехії – приблизно 5-6%. Прага потенційно може показувати більше, тому що там майже немає сезонності.

В Угорщині можна говорити про 4-5%. У Румунії все значно залежить від регіону та внутрішнього попиту. У центральних районах прибутковість може бути нижчою.

Головне – розуміти, що Польща, Чехія, Угорщина та інші країни регіону мають внутрішній попит. Там є можливість не лише перепродати об’єкт іншому іноземцю, а й здати його в оренду місцевим мешканцям. Саме тому реальні 5-6% річних там цілком можливі.

Але фактична дохідність дуже часто не відповідає цифрам, які показують у рекламних презентаціях. Сьогодні багато хто обіцяє 8-12% річних, але реальна дохідність, на мою думку, частіше становить близько 5-6%. І для Європи це дуже хороший результат.

А як війна в Україні вплинула на комерційну нерухомість у країнах Східної Європи?

– Вона суттєво підняла вартість комерційної нерухомості. У країни Східної Європи переїхало багато українського бізнесу.

Малий і середній бізнес – ресторани, салони краси, магазини, сервісні компанії — повинен працювати офлайн. Їм потрібні фізичні приміщення. Тому оренда комерційної нерухомості в багатьох випадках дуже ефективно зросла саме завдяки українцям.

Що стабільніше для інвестора – туристична чи комерційна нерухомість?

– Туристична нерухомість у конкретний момент може давати менший ROI, але загалом вона потенційно стабільніша. Наприклад, якщо завтра закінчиться війна або бізнес із певної країни почне виїжджати, комерційне приміщення не завжди можна швидко перездати. Потрібен час, щоб знайти нового орендаря, і протягом цього періоду інвестор не отримує доходу.

Туристична нерухомість зазвичай має більш диверсифікований потік гостей. Якщо локація правильно вибрана, об’єкт завантажується протягом року, хоча, звичайно, рівень завантаження може відрізнятися залежно від сезону.

Водночас туристична нерухомість дуже чутлива до ситуації в країні. Якщо є війна, політичні потрясіння чи серйозна економічна криза, люди насамперед починають економити на відпочинку. Не на базових потребах і не на проживанні в центрі великого міста, а саме на відпустках. Це потрібно враховувати, коли дивишся на інвестиційні пропозиції.

Тобто інвестору не варто орієнтуватися лише на обіцяний відсоток доходу?

– Абсолютно точно. Є багато підводних каменів. Я теж інвестував, орієнтуючись на певні обіцяні цифри, але реальність показує, що потрібно значно більше дивитися на тренди.

Сьогодні певна локація має великий попит, а завтра ситуація змінюється. Сьогодні готель добре працює, а завтра він може втратити частину гостей з причин, які неможливо було передбачити.

Україна – хороший приклад. У 2014-2020 роках багато іноземців інвестували в нашу нерухомість, купували цілі поверхи, вкладалися в різні об’єкти й загалом були впевнені, що нічого критичного не станеться.

Але будь-яка інвестиція повинна оцінювати не лише потенційний прибуток, а й ризики.

Які локації, на вашу думку, є найбільш надійними для готельних інвестицій?

– Найкращі локації – це готелі в сильних місцях, у центрах міст, там, де немає яскраво вираженої сезонності. Це можуть бути готелі біля великих логістичних центрів, транспортних хабів, аеропортів. Там, де завжди є стабільний трафік.

Насправді не так важливо, чи це море, гори або історичні пам’ятки. Головне – який там потік людей. Може бути неймовірно красиве місце біля моря, але якщо туди складно дістатися, воно не буде масово відвідуваним. Тому питання не лише в тому, наскільки красива локація, а чи є логістика, чи розкручене це місце та чи сформувався там органічний потік людей.

Яку країну ви вважаєте однією з найбільш перспективних для інвестицій?

– На мою думку, одна з найцікавіших країн – Індонезія. Але там особливо важливо, щоб інвестиційний проєкт мав продовження: щоб усе було реалізовано, добудовано, завершено й працювало відповідно до заявленої моделі.

Також цікавою може бути Іспанія. Туреччина теж має потенціал, особливо, якщо розглядати довгострокову оренду.

Що Україна може запозичити в європейського ринку нерухомості?

– Найкращий досвід, який нам варто застосувати, – це досвід контролю. І я говорю навіть не про контроль уже після початку будівництва. Тут, як мені здається, система в Україні поступово посилюється.

Важливо контролювати етап, коли девелопер лише починає рекламувати об’єкт і виходить на ринок. Потрібна перевірка ліквідності та фінансової спроможності: чи є в людей, які стоять за цим проєктом, достатньо грошей, щоб його повністю добудувати й завершити.

Другий важливий момент – більш стримані прогнози. Українці дуже люблять розповідати інвесторам про надзвичайні цифри й іноді створюють нереалістичні очікування. Потрібно бути більш реалістичними.

Якщо реально розуміє, що зможе дати 8%, а не 10-15%, краще чесно про це говорити. Не обіцяти 10-15%. Це зовсім інший рівень комунікації з інвестором.

Європейські девелопери також можуть показувати оптимістичні сценарії, але, як правило, вони більш стримані у своїх прогнозах.

А в чому Україна вже може бути прикладом для Європи?

– Насправді наші девелопери дуже класно будують. В Україні є надзвичайно сильні проєкти з точки зору гостинності. Я не вважаю, що ми в чомусь принципово гірші за європейські проєкти. У деяких аспектах ми навіть кращі. Тому я б не сказав, що Україна має лише вчитися. Навпаки – є багато українських проєктів, на які варто звернути увагу європейцям і розвивати схожі концепції у себе.

Те, що нам дійсно варто переймати, – це ставлення держави до розвитку територій і промоції регіонів. Це своєрідне “плече держави” для бізнесу.

І тут важливо, щоб сама держава розуміла: вона повинна підтримувати бізнес. Адже девелопери, які будують рекреаційну нерухомість, готелі та туристичні комплекси, роблять це не просто заради квадратних метрів. Вони створюють продукт, який має залучати туристів і формувати нову економіку регіонів.

Яким ви бачите потенціал української туристичної нерухомості після війни?

– За роки війни Україна суттєво збільшила кількість якісних номерів і сучасних туристичних проєктів. Після закінчення війни, коли іноземці зможуть масово приїжджати, вони отримають справді сильний досвід.

Я думаю, багато хто буде дуже здивований тим, який рівень сервісу та якості можна отримати в Україні за гроші, співставні з європейськими. Ми поступово вирівнюємося з Європою за цінами, але за якістю в окремих сегментах можемо бути навіть кращими.

Я б особливо звертав увагу на українські проєкти, які будуються там, де вже є сформований туристичний попит і готова інфраструктура. Саме такі концепти потенційно можуть бути найбільш цікавими для інвесторів.

І, можливо, вже незабаром питання буде не лише в тому, що Україна може запозичити у Європи. А й у тому, що європейці можуть запозичити в України.

Економіка