Комерційна нерухомість у 2026 році: як змінився попит?

27 серпня 2026 р. 11:13

27 серпня 2026 р. 11:13

Ринок комерційної нерухомості України у 2026 році вже не схожий на той, яким він був до 2022-го. Змінилися обсяги, логіка вибору і склад гравців. За чотири роки повномасштабного вторгнення ринок пройшов через шок, стиснення і поступову адаптацію. Тому сьогодні він демонструє вибіркове зростання там, де ще кілька років тому здавалося, що воно неможливе. Читайте на Delo.ua про те, як трансформувався попит на комерційні приміщення і що це означає для орендарів та інвесторів.

• Комерційна нерухомість — це вже не про локацію
• Ринок офісної нерухомості: поляризація наростає
• Торговельна нерухомість
• Складська логістика: найстабільніший сегмент ринку
• Хто зараз орендує і купує
• Що це означає для ринку
• Практична логіка для тих, хто на ринку

Комерційна нерухомість — це вже не про локацію

Якщо до 2022 року ключовим питанням при виборі комерційного приміщення було «де?», то у 2026-му цей критерій відійшов на другий план. На перше місце вийшла інша тріада:

• безпека,
• енергонезалежність,
• логістична гнучкість.

Наявність резервного живлення, укриття та автономних систем стала важливим фактором при виборі комерційних приміщень : власники, які інвестували в такі характеристики, отримують конкурентну перевагу при залученні орендарів. Ці ж характеристики особливо помітно впливають на вибір орендарів у офісному та складському сегментах — зокрема, у першому півріччі 2026 року зростав попит на логістичні об'єкти з кращими показниками безпеки, розташовані на правобережжі Київського регіону.

Ринок офісної нерухомості: поляризація наростає

Офісний ринок у 2026 році помітно неоднорідний: якісні об'єкти активно заповнюються, тоді як менш якісні площі мають проблеми з попитом.

Клас А. За даними на I квартал 2026 року, запитувані ставки для офісів класу А в Києві становили $16–27 за кв. м на місяць, а станом на червень середня ставка, за оцінкою UTG, була близько $19,5. Попит переважно формує IT-сектор — на нього припадає близько 40% угод, — а також фармацевтика, медицина, публічний сектор, НГО та оборонний сектор, присутність яких на ринку комерційної нерухомості Києва помітно зросла. До кінця 2026 року ставки, ймовірно, залишатимуться стабільними, з потенційним вибірковим зростанням у найякісніших бізнес-центрах , зокрема з готовим ремонтом.

Клас B тримається стабільно: у I кварталі запитувані ставки становили $8–18 за кв. м, а станом на червень середня ставка була близько $11,6. Тут критичним фактором вибору стала не представницька адреса, а саме наявність автономності.

Вторинний фонд і клас C — середня ставка близько $9,5 за кв. м, попит слабший. Для об'єктів з низькими показниками безпеки та енергоефективності перспективи стриманіші; реанімувати такі площі можна переважно через глибоку реконцепцію.

Торговельна нерухомість

Попит на торговельні площі у 2026 році залишається відносно стійким, але має чітко виражену географічну вибірковість. Центр Києва та якісні торговельні центри класу А/B демонструють низьку вакантність і поступове відновлення орендних ставок: за оцінками аналітиків, вакантність у торгових центрах України в першому півріччі становила близько 3,3%, а за даними UTG, найнижча вакантність серед форматів ТЦ — саме у районних торговельних центрах, близько 6,5%.

Ставки на ліквідні комерційні приміщення площею 50–250 кв. м за півроку практично не змінилися і залишаються на рівні близько $39 за кв. м на місяць. Найбільш затребувані формати:

• магазини товарів повсякденного попиту на перших поверхах ЖК і в офісних кластерах;
• точки харчування з форматом «із собою» та доставкою поруч із метро та бізнес-центрами;
• шоуруми в найкращих торговельних галереях для брендів, що повертаються на ринок.

Головний тренд сегмента — ставка на малий формат: із близько 70 нових торгових центрів, які вже відкрилися або мають відкритися протягом найближчих двох років, 59 належать саме до малого формату.

Складська логістика: найстабільніший сегмент ринку

Якщо в офісному та торговельному сегментах картина неоднозначна, то склади сьогодні — найстабільніший сегмент комерційної нерухомості України. Попит на якісні складські площі залишається високим, тоді як пропозиція вже не встигає за ним: оптова та роздрібна торгівля забезпечили близько 70% валового поглинання у I кварталі, а 3PL-оператори — близько 30%. За підсумками 2025 року структура попиту була дещо іншою: wholesale & retail — 51%, 3PL та транспорт — 44%, охорона здоров'я та фармацевтика — 5%.

Наприкінці першого півріччя 2026 року на ринку сформувався дефіцит великих якісних складських лотів — зокрема, найбільше вимиваються готові блоки площею 1500–5000 кв. м на правому березі. Середні ставки на сухі склади в Київському регіоні за перше півріччя становили близько $6,44 за кв. м на правому березі та $5,45 — на лівому; за оцінкою аналітиків, до кінця року базова ставка для класу A/B може зрости до $6,5–6,8 за кв. м.

Окремо варто відзначити формат Light Industrial — адаптацію колишніх промислових будівель під сучасні потреби бізнесу. Це поки що радше точковий тренд, ніж масове явище на українському ринку, але він може бути альтернативою для малого й середнього бізнесу, якому потрібне поєднання виробничих, складських та офісних функцій.

Хто зараз орендує і купує

Профіль орендаря на ринку комерційної нерухомості Києва та інших великих міст змінився. До 2022 року ринок значною мірою тримався на IT-компаніях, міжнародних корпораціях і традиційному ритейлі. У 2026-му до цього переліку додалися:

• компанії оборонного сектору та оборонно-технологічні стартапи;
• державні структури та міжнародні організації, що розширюють присутність в Україні;
• мережевий ритейл, який активно відкриває нові магазини — наприклад, у 2025 році Fozzy Group відкрила понад 50 нових локацій у Київському регіоні, АТБ — 14, а Novus — близько 15;
• релоковані компанії зі сходу та півдня, що шукають площі на заході та в центрі країни.

Значна частина офісного попиту й досі пов'язана не з органічним розширенням бізнесу, а з вимушеними релокаціями : у 2025 році близько 40% офісного поглинання припало саме на переміщення орендарів із пошкоджених внаслідок війни об'єктів.

Що це означає для ринку

Базовий сценарій на 2026 рік — збереження селективного зростання. Найбільший потенціал підвищення ставок мають якісні офісні та складські об'єкти, де пропозиція обмежена. Власники інвестують в автономні системи та накопичувачі, щоб знизити залежність від тарифів і підвищити привабливість об'єктів.

У разі погіршення безпекової ситуації можна очікувати подальшого перерозподілу попиту на користь найбезпечніших і найбільш автономних об'єктів, тоді як менш захищені площі можуть втратити частину попиту.

Практична логіка для тих, хто на ринку

Для орендарів сьогодні ключовий принцип — рахувати не ставку, а TCO: сукупну вартість утримання площі з урахуванням електроенергії, генератора та логістики. Наприклад, офіс за $20 «все включено» може виявитися дешевшим за $12 «порожній», якщо врахувати всі супутні витрати. Юридична фіксація курсового коридору в договорі оренди — рекомендований елемент для мінімізації валютних ризиків.

Для власників площ логіка однозначна: інвестиції в енергоефективність і безпеку стали одним із ключових факторів конкурентоспроможності комерційного приміщення . Гнучкі умови оренди та прозора структура операційних витрат сьогодні утримують якісного орендаря краще, ніж будь-які знижки на ставку.

Ринок комерційної нерухомості у 2026 році став жорсткішим і водночас більш професійним. Виграють ті, хто вміє рахувати не лише метри, а й вартість стійкості.

Економіка