Ціни на квартири зростають, хоча попит падає: чому так?

06 жовтня 2026 р. 11:07

06 жовтня 2026 р. 11:07

Як підказує логіка, якщо покупець стає обережним і менше готовий чекати котлован роками, попит мав би охолонути, а разом з ним і ціни. Але київський ринок житла діє всупереч цій логіці. Так, квадратний метр дорожчає подвійними темпами, навіть коли частина покупців свідомо відмовляється від ризикованих довгобудів.

Тому команда Dіlo розібралася, чому зміна поведінки покупців не стримує, а майже не впливає на вартість квадратного метра, і які фактори насправді визначають ціни на столичну нерухомість у 2026 році.

• Наскільки виріс попит насправді
• Скільки коштують квартири в Києві зараз
• П'ять факторів, які штовхають ціни вгору
• Чому первинний ринок дорожчає швидше за вторинний
• Чи можна отримати знижку
• Як накопичити на перший внесок в умовах зростання цін
• Коли вигідніше купувати: на етапі будівництва чи готове житло
• Що далі

Наскільки виріс попит насправді

Перш ніж говорити про причини зростання цін, варто уточнити саму передумову. Якщо спиратися на дані РІЕЛ, попит на нерухомість у Києві за останні роки не так падає, як якісно змінюється. Так, частка покупців, готових чекати завершення будівництва понад рік, справді скоротилася з 33% до 20%, тобто на 13 відсоткових пунктів. Але одночасно зросла частка тих, хто готовий чекати недовго, до пів року (+13,8%), а попит на готове житло, у яке можна заїхати одразу, збільшився до 30,8% у 2025 році.

Тобто мова не про загальне падіння попиту, а про його перерозподіл. Покупці стали більш прагматичними, обирають швидкість і передбачуваність, менше готові «інвестувати наосліп» у довгобуди. Загальний обсяг попиту на житло в столиці при цьому залишається високим і навіть підсилюється додатковими факторами. Саме тому, попри зміну структури купівельної поведінки, ціни продовжують зростати, а не падати.

Скільки коштують квартири в Києві зараз

За даними finance.ua та M2bomber, ціна квадратного метра на вторинному ринку столиці становить близько 76 490 грн/м², або приблизно $1774/м². За останні 12 місяців вторинне житло подорожчало приблизно на 25% у гривні (майже на 21% у доларах), а лише за останні пів року — ще на понад 20%.

У розрізі конкретних квартир, за даними ЛУН, однокімнатна квартира на вторинному ринку Києва коштує в середньому $70 тисяч (+9% за рік), двокімнатна — приблизно $110 тисяч, трикімнатна — близько $160 тисяч.

Показово, що Київ лідирує по Україні за цінами на дво- та трикімнатне житло, і лише в сегменті однокімнатних квартир незначно поступається Львову, де середня ціна вища приблизно на $200.

П'ять факторів, які штовхають ціни вгору

Якщо оцінити загальні тенденції покупців, то можна виділити відразу кілька причин, які діють одночасно і саме тому переважують ефект від обережнішої поведінки.

Вона впливає на логістику, фінансування та собівартість на всіх етапах будівництва, і девелопери закладають ці ризики у вартість квадратного метра.

Через паузу в запуску нових проєктів у 2022–2023 роках ринок недоотримав значну кількість житла, а попит тим часом поступово повернувся, створивши дисбаланс;

За оцінкою РІЕЛ, від 2021 до 2025 року вона зросла в середньому на 25%. Найбільше подорожчали енергоємні й імпортозалежні матеріали (цемент, мінвата, керамограніт, газоблок): приблизно на 30%, тоді як бетон і арматура — на 10–15%;

В умовах нестабільної економіки нерухомість традиційно сприймається як інструмент збереження коштів, що додатково підтримує попит навіть у складні періоди.

Київ залишається центром тяжіння для внутрішньо переміщених осіб і тих, хто повертається до столиці, що створює додатковий тиск на ринок житла.

Чому первинний ринок дорожчає швидше за вторинний

Найшвидше зростають ціни саме у новобудовах на ранніх етапах будівництва. За оцінкою РІЕЛ, це пояснюється тим, що девелопери змушені закладати вищу собівартість уже на старті продажів, тому ціни на етапі котловану сьогодні значно вищі, ніж були до війни. Готове житло дорожчає більш рівномірно, через стабільний попит і обмежену кількість доступних пропозицій.

Цікаво, що Київ і Львів після 2022 року розвивалися по-різному. До прикладу, у Києві ціни певний час залишалися майже без змін, тоді як у Львові через вищий попит ринок зростав активніше, і у деяких сегментах ціни піднялися на 20–30%.

Утім, уже з 2023 року в обох містах ціни почали зростати паралельно з розвитком самих проєктів. Це звична логіка первинного ринку , де квадратний метр дешевший на старті будівництва, а ближче до введення в експлуатацію дорожчає.

Чи можна отримати знижку

Попри загальне зростання цін, можливість знижки на ринку зберігається, хоча вона радше виняток, ніж правило.Також поширюються гнучкі фінансові інструменти. Наприклад, опція «канікул на платежі», яка дозволяє тимчасово призупинити виплати (до трьох місяців для щомісячних платежів або на один квартал для квартальних).

Після чого сума рівномірно розподіляється на наступні платежі без зміни кінцевого строку договору. Розмір фактичної знижки залежить від стадії готовності об'єкта, попиту на конкретний комплекс, умов оплати та індивідуальної мотивації продавця. Тобто це завжди питання конкретної угоди, а не загальноринкового тренда.

Як накопичити на перший внесок в умовах зростання цін

Оскільки ціни продовжують рости, а вибір моменту купівлі впливає на кінцеву суму переплати, актуальним залишається питання накопичення на перший внесок. Для умовної квартири вартістю 3 млн грн потрібна сума відрізняється залежно від програми:

• розстрочка від забудовника з внеском 30% — 900 000 грн;
• програма «єОселя» з внеском від 20% — 600 000 грн.

Щоб накопичити 900 000 грн за 5 років, потрібно відкладати близько 15 000 грн щомісяця, а для 600 000 грн — близько 10 000 грн.

Якщо розмістити ці кошти на депозиті під 15% річних, необхідний щомісячний внесок зменшується, приблизно до 12 000 грн і 8 000 грн відповідно.

Також дуже бажано тримати частину заощаджень (20–30%) у валюті для захисту від курсових коливань і розглядати ОВДП як інструмент із податковими пільгами та гарантованим державою поверненням.

Коли вигідніше купувати: на етапі будівництва чи готове житло

У більшості випадків заходити в проєкт вигідніше на ранніх етапах будівництва : ціна за квадратний метр нижча, а вибір планувань — ширший. Але остаточне рішення залежить від мети покупця. Тобто, якщо потрібно якнайшвидше переїхати, варто обирати об'єкти, наближені до готовності.

Якщо ж кошти вже акумульовані і житло планується здавати в оренду, вигідніше купити готову квартиру, зробити ремонт і одразу отримувати орендний дохід, не чекаючи завершення будівництва.

Роль підтримки ринку відіграє й державна програма «єОселя», яка розширює коло покупців та робить житло доступнішим. А акредитація житлових комплексів банками в межах програми підвищує довіру до конкретних проєктів і позитивно впливає на темпи продажів.

Що далі

За оцінкою РІЕЛ, у 2026 році ринок збереже тенденцію до зростання вартості квадратного метра. Тобто, орієнтовно на 15–20% залежно від сегмента й етапу реалізації проєкту, на тлі подальшого підвищення собівартості будівництва та вартості фінансування.

Тобто відповідь на питання, чому ціни ростуть попри зміну поведінки покупців, полягає не в одному чиннику, а в накладенні одразу кількох структурних факторів: від дефіциту пропозиції до інфляції та міграції. Які доречі, продовжують діяти незалежно від того, наскільки обережнішими стають самі покупці.

Економіка