Фінансова піраміда чи вигідне вкладення? Що враховувати при інвестиціях в нерухомість
08 жовтня 2026 р. 20:18
08 жовтня 2026 р. 20:18
Висока дохідність ще не означає, що інвестиційний проєкт справді вигідний. Перед вкладенням грошей варто перевірити кілька критеріїв, адже за обіцянкою високих відсотків можуть ховатися додаткові ризики та фінансові піраміди.
Девелопер Віктор Забоєнко
у відео для Finance.ua
розповів, як перевіряти інвестиційні проєкти, на що дивитися у фінансовій моделі та чому обіцянка гарантованого прибутку може бути тривожним сигналом.
Що перевірити перед тим, як вкладати гроші
За словами Забоєнка, головним критерієм при оцінці інвестиційного проєкту мають бути цифри. Якщо фінансова модель сходиться, а кожен показник має своє обґрунтування, це вже хороший сигнал для інвестора.
Водночас картинки, презентації та красивий вигляд об’єкта — лише додаткові аргументи. Наприклад, якщо забудовник або оператор заявляє, що номер можна буде здавати за $500, $1000 чи $2000 на добу, фотографії можуть показати, чому продукт справді може коштувати таких грошей. Але сама картинка не підтверджує дохідність.
Інвестору потрібно розібратися, за рахунок чого формується дохід, які витрати закладені в модель, скільки становлять податки та наскільки реалістичні показники заповнюваності.
Окремо варто оцінити локацію. Головне питання — чи здатен район генерувати достатній потік клієнтів і наскільки він буде цікавим для орендарів або гостей.
«Все вирішує фінмодель. Якщо фінмодель ваша б’ється і у кожної цифри є свій аргумент, можна інвестувати. Все інше має другорядне значення», — зазначає Забоєнко.
Критерії оцінки нерухомості для інвестицій
За словами девелопера, значну частину роботи інвестор може зробити самостійно. Особливо якщо йдеться про ринок, який він добре знає і де достатньо відкритих даних.
Перед інвестицією варто:
перевірити дохідну частину — за якою ставкою планують здавати об’єкт і чи відповідає вона аналогічним пропозиціям на ринку;
подивитися на заповнюваність — наскільки реалістичним є показник, закладений у фінансову модель;
розібрати витрати — зарплати, комісії операторів, електроенергію та інші операційні видатки;
перевірити податки — чи враховані вони у фінансовій моделі;
оцінити локацію — чи здатна вона забезпечувати необхідний потік клієнтів;
порівняти проєкт із конкурентами — їхніми цінами, заповнюваністю та іншими доступними показниками;
перевірити, наскільки відкриті дані на конкретному ринку.
Саме останній пункт, за словами Забоєнка, може бути особливо важливим. На деяких ринках інвестор може знайти у відкритих джерелах інформацію про ціни аналогічних об’єктів, податки, заповнюваність та операційні витрати. На інших такі дані значно менш доступні.
Тому експерт радить
або добре знати ринок, у який вкладаєте гроші, або самостійно детально його досліджувати.
Експертів при цьому можна залучати для перевірки власних висновків і гіпотез.
Як розпізнати ознаки фінансової піраміди
Особливо насторожитися, за словами Забоєнка, варто у випадках, коли інвестору гарантують фіксовану дохідність — наприклад, 8%, 10% чи 12% річних. Сам факт такої обіцянки ще не означає, що перед вами піраміда, але може свідчити про відповідну модель залучення коштів.
Експерт пояснює: проєкт може тривалий час працювати без проблем, якщо забудовнику вдається постійно залучати нових інвесторів. Частина нових коштів при цьому може використовуватися для фінансування вже запущених проєктів.
Проблеми виникають, коли приплив нових інвесторів зупиняється. Тоді у забудовника може не вистачити коштів, щоб продовжувати фінансування всіх об’єктів, і частина з них залишиться недобудованою.
«Піраміда закрилась, тому що нових інвесторів стало залучати значно важче», — пояснює Забоєнко.
Він також звертає увагу на відсутність, за його словами, механізму гарантування та захисту капіталу інвестора в Україні. Окремий ризик — коли кошти, залучені на один об’єкт, спрямовуються на інший. У такому разі одночасно можуть виникнути проблеми одразу з кількома проєктами.
При цьому, за словами експерта, навіть якщо забудовник не планує створювати пірамідальну модель і заздалегідь закладає у фінансову модель необхідну маржу або резерв для виплат, сама гарантована дохідність усе одно може бути ознакою такої моделі.
Яку дохідність нерухомості можна вважати реальною
За оцінкою Забоєнка,
готовий об’єкт нерухомості
може давати близько
6−8% річних.
При цьому 8% він вважає вже дуже хорошим результатом.
Якщо в готовому об’єкті заявлена дохідність на рівні 10%, інвестору варто особливо уважно перевірити розрахунки: або йдеться про справді хороший об’єкт, або десь могла виникнути помилка в моделі.
Для ринку новобудов
дохідність на вкладений капітал, за словами девелопера, може бути вищою — приблизно
8−12%
без урахування капіталізації. Вона може збільшуватися з часом, наприклад, якщо зростає орендна ставка. Тоді об’єкт, у який інвестували певну суму, через кілька років може приносити більший дохід відносно початкових вкладень.
Тому сама по собі висока цифра не означає ані гарантованого прибутку, ані шахрайства. Ключове для інвестора — зрозуміти, як саме ця цифра була порахована і наскільки кожне припущення у фінансовій моделі можна перевірити.
Деталі про інвестиції у нерухомість дивіться у відео:
Джерело: finance.ua
