Готельна нерухомість у Карпатах: які показники дохідності демонструють різні проєкти

13 листопада 2026 р. 11:01

13 листопада 2026 р. 11:01

Чи справді готелі в Карпатах приносять заявлений дохід своїм інвесторам?

"10-12% річних у валюті" – один із головних аргументів у презентаціях інвестиційних проєктів готельної нерухомості в Буковелі. Проте за цими прогнозами стоять різні фінансові моделі, а результати вже працюючих об’єктів суттєво відрізняються: від 4-6% у перші роки роботи до понад 18% у найуспішніших випадках. Скільки насправді заробляють інвестори та чи можна вийти на обіцяні 12%, читайте в цьому матеріалі.

У ньому зібрано відкриті цифри щодо результатів роботи окремих об’єктів готельної нерухомості.

Важливо враховувати, що показники, наведені в презентаціях девелоперів та керуючих компаній, можуть бути прогнозними або розрахованими за різними методиками.

За інформацією компанії Apartel, заявлена дохідність інвесторів у різних проєктах мережі становить 10–12% річних. Показник залежить від конкретного об'єкта та умов інвестування. Методика розрахунку і склад витрат можуть відрізнятися залежно від проєкту.

"Зимовий сезон був успішним. Взимку 2025/26 середня завантаженість мережі зросла до 75% проти 60–62% попереднього сезону, а найбільший приріст був у другій половині зими.(...) Восени сезонність добре згладив B2B-напрям, у межах якого ми провели понад 60 заходів для різних компаній. В результаті в Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року середнє завантаження становило близько 70%", – зазначає співзасновник Василь Крулько , пояснюючи, що в обраній мережею моделі основний прибуток "формується в управлінні".

Водночас приклади інших готелів показують, що двозначна дохідність – це не гарантований результат для кожного об’єкта.

За даними, які наводить засновник Ribas Hotels Group Артур Лупашко , карпатський апарт-готель, запущений компанією наприкінці 2023 року, забезпечив інвесторам ROI на рівні 5% у 2024-му та 4% у 2025 році. Однак, котеджний комплекс, відкритий у 2024 році, за перші дев’ять місяців роботи показав 6%.

Такі дещо нижчі показники в перші роки роботи готелів вважаються закономірними: у цей період витрати на маркетинг вищі, а середній тариф і завантаженість номерів – нижчі.

"Сьогодні реальна дохідність (у Буковелі – ред.) вища – 9-11% річних після податків, амортизації та операційних витрат", – говорить Артур Лупашко – "Усталені курорти типу Буковеля дають стабільний дохід з окупністю 10+ років. Закарпатські локації, які активно розвиваються зараз (...) мають потенціал зростання вартості активу до 55% до 2028 року", – додає він.

Інший приклад – проєкт "Уліс.Дудки" на Київщині. За даними, які оприлюднила компанія, у 2025 році ROI становив 18,6% у доларовому еквіваленті для котеджів і 10 % для будиночків. Водночас перша черга проєкту у Ворохті (Івано-Франківщина) показала 6,5%.

Схожі цифри наводить і керуюча компанія Maestro Hotel Management. У портфелі компанії є LEV Lifestyle Hotel у Львові, який відкрився у вересні 2024 року. Його операційну прибутковість зараз оцінюють на рівні 11,6%, а загальну дохідність з урахуванням капіталізації – 15%.

Генеральний директор Maestro (компанія управляє 13 готелями) Едуард Режинський , як і співвласник мережі Apartel наголошує на тому, що результати готелів напряму пов'язані з управлінською моделлю: командою, сервісом, маркетингом, юридичним супроводом тощо.

Щоб готель після відкриття міг вийти на заплановану дохідність, його фінансову модель в ідеалі треба розробляти ще до початку будівництва. Саме на етапі проєктування має вирішуватися, яким буде об'єкт, усі його зони та джерела заробітку. Таку логіку Maestro закладає зараз у проєкті FORREST Trinity Resort в Буковелі, який перебуває на старті будівельних робіт, і де одразу передбачено три джерела попиту: wellness-відпочинок, сімейний туризм і корпоративні заходи.

"Ми залучаємо керуючу компанію (Maestro) не тоді, коли готель уже збудований і його потрібно заселяти, а значно раніше. На цьому етапі вже прораховані не тільки кількість номерів, але - хто буде приїжджати в різні сезони, за якими саме послугами, скільки буде коштувати утримання кожної зони. Фактично фінансова модель будується разом із концепцією та архітектурою. А якщо точніше, то все це "заточується" під фінансову модель. Як демонструють наші продажі, сучасний інвестор прекрасно розуміється на перевагах такого підходу", – пояснює директорка департаменту з розвитку FORREST Trinity Resort Аріна Варакута .

Досвід Apartel, УЛІС, Maestro та Ribas в цілому доводить, що 10–12% річних у валюті на готельній нерухомості – цілком досяжний показник. Але за ним стоїть не лише вдала локація. Важливіше, хто проєктує готель, яку інфраструктуру закладає девелопер і кому довіряє управління. І коли архітектура, концепція та фінансова модель від початку працюють як єдина система, шанси отримати таку дохідність значно вищі.

Водночас, зауважимо, що показники окремих діючих проєктів не є гарантією аналогічної дохідності для інших об’єктів. Очікувані результати їх роботи залежать від фактичних ринкових умов, попиту, завантаженості, тарифів, операційних витрат, податкового навантаження, умов договорів та інших факторів.

Наведені у матеріалі фінансові показники є інформацією про результати виключно окремих готельних проєктів або оцінками відповідних компаній за зазначені періоди.

_{Інформація про будівництво FORREST Trinity Resort
Замовник будівництва: ТОВ "ПЕРСПЕКТИВА ЗАХІД ІНВЕСТ", код ЄДРПОУ 45649026.
Земельна ділянка: кадастровий номер 2611092001:22:002:4615, площа – 2,2689 га. Цільове призначення – для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (код 07.01). Право користування земельною ділянкою – суперфіцій від 16 грудня 2024 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав – 58405003.
Документ, що надає право на виконання будівельних робіт: дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013260626624 від 3 липня 2026 року.
Орган, що видав дозвіл, – Державна інспекція архітектури та містобудування України. Статус документа в ЄДЕССБ – "Діючий".
https://e-construction.gov.ua/document_detail/doc_id=3688684392399504947/optype=100
Реєстраційний номер дозвільного документа – ІУ013260626624.
Місце розташування: Івано-Франківська область, Надвірнянський район, село Поляниця, участок Вишні.
Найменування об'єкта за дозвільною документацією: "Нове будівництво рекреаційного багатофункціонального комплексу з мережею комерційної інфраструктури".
Клас наслідків (відповідальності) – СС3. Генпідрядник – ТОВ "ДНІПРО ЗБК", код ЄДРПОУ 41664779.}

Економіка