Попит на приватні будинки в Україні зростає: як змінюються ціни та вимоги покупців

19 серпня 2026 р. 15:28

19 серпня 2026 р. 15:28

Погодні умови, безпекова та енергетична ситуація та інші фактори змушують людей шукати комфорту. На ринку нерухомості почали активно говорити про оренду та купівлю приватних будинків та заміських комплексів.

Експерти ЛУН говорять про стрімке зростання популярності приватних будинків від початку 2026 року. Причому найбільше – саме в прифронтових регіонах. Логічно, що така тенденція була навіяна суворою зимою, де низькі температури поєднувались із регулярними атаками на енергетику та великими проблемами зі світлом і теплом. Приватний будинок – це середовище, де можна дещо більше контролювати ситуацію, аніж у квартирі.

Як за чотири роки зросли ціни та попит?

За даними керівниці з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук, з 2022 по 2026 роки в Сумській області оренда приватних будинків подорожчала у 2,5 раза, а кількість відгуків зросла на 89%, у Миколаївській – у 2,4 раза при зростанні попиту на 71%, а в Харківській – у 3,4 раза при збільшенні кількості відгуків на 22%.

Водночас у Київській області медіанна вартість оренди будинків зросла майже у 3,7 раза, тоді як кількість відгуків скоротилася з 2022 на 31%. Подібна ситуація спостерігалася і в Дніпропетровській області, де ціни зросли у 2,5 раза, а попит зменшився на 52%.

У середині травня ЛУН писав про зростання цін на будинки майже по всій Україні, окрім Полтави, Дніпра та Миколаєва, де рік до року загальна ціна будинку знизилась на 2%, 4% та 3% відповідно, а також Хмельницький, де за рік ціна будинків не зазнала змін. Крім того, в Києві медіанна ціна будинку скоригувалась на -1% рік до року, повідомляється в звіті за ІІ квартал 2026 року.

Але, якщо брати дані по області, без врахування обласного центру, то ціни зростали абсолютно всюди, подекуди навіть понад 50% за рік.

“Порівнюючи ринок оренди будинків у 2022 та 2026 роках, важливо враховувати, що йдеться фактично про два різні етапи розвитку ринку. У 2022 році ціни формувалися в умовах гострої невизначеності після початку повномасштабного вторгнення. Тоді ринок лише адаптувався до нових реалій. За чотири роки ситуація змінилася: власники переоцінили нерухомість, а ринок поступово знайшов “нову рівновагу”, – говорить Оксана Остапчук.

Ринкова картина дуже опосередкована специфікою регіону, і саме вона часто може впливати на динаміку цін. Наприклад, для одних регіонів визначальними є міграційні процеси та внутрішня релокація населення, для інших – безпекові ризики або незначна кількість влучної пропозиції на ринку.

“Це добре показують регіони із помірним зростанням вартості оренди: наприклад, в Одеській області ціни зросли на 89%, однак попит знизився, як і в більшості областей цієї групи – від 18% до 60%. Водночас Волинська (+36%) та Чернігівська (+17%) області стали винятками, де кількість відгуків, навпаки, збільшилася”, – розповідає Оксана Остапчук.

Відповідно, ціни формуються під впливом багатьох факторів, а не лише активності орендарів.

Первинка та котеджні містечка

Експерти ЛУН звітують, що нових приватних будинків за рік теж стало більше, ніж за попередні роки.

За підсумками 2025 року український житловий ринок фактично повернувся до своєї класичної структури: приблизно 70% нового житла припадає на квартири в багатоквартирних будинках, ще близько 30% – на одноквартирні будинки.

Сегмент приватного житла дедалі активніше освоюють професійні девелопери. Йдеться передусім про котеджні містечка, які поступово перетворюються на повноцінний напрям житлового будівництва, а не лише на нішевий формат заміської нерухомості.

За даними ЛУН, станом на середину травня 2026 року в Україні будують 288 котеджних містечок. Це практично відповідає показнику річної давнини: у травні 2025-го активними були 290 таких проєктів.

Лідером за кількістю активних котеджних містечок традиційно залишається Київська область – тут сьогодні реалізується 115 проєктів. Друге місце посідає Львівщина, де будують 60 котеджних містечок. На третьому – Івано-Франківська область із 34 активними проєктами.

Чимало покупців, готових інвестувати у нерухомість, наразі обирають варіант заміського приватного будинку, говорить співзасновник та керівний партнер котеджного містечка Riviera Village під Вишгородом Сергій Слюсаренко.

Котеджні містечка стають альтернативою житлових комплексів і проєктів “місто у місті” для тих, хто хоче бути ближче до природи. Бізнесмени вбачають у напрямку Київського моря добрий потенціал, на відміну від щільно забудованої Конче-Заспи.

Які будинки у попиті?

За словами Сергія Слюсаренка, саме компактні будинки – від 140 кв. м. – стають дедалі більш затребуваними. На відміну від попередніх тенденцій, коли частіше обирали більший простір по 500–600 кв. м. Базовими вимогами, без яких уже неможливий попит, є автономність та безпека.

“Зараз ми проєктуємо будинки так, щоб підвальні приміщення могли використовуватись як бомбосховища подвійного призначення”, – говорить Сергій Слюсаренко.

Вартість житла у такому містечку стартує приблизно від $2 тис. за кв. м і може сягати $3,5-4 тис. залежно від формату та комплектації. Найкраще, за словами експертів, продаються будинки у сегменті $200-300 тис. Більш елітний сегмент із бюджетом понад $500 тис. зараз переживає складніші часи.

У спеку і холод

Приватне житло дозволяє мати більшу автономію та контроль над температурним режимом. Цього року це стало актуальним не лише в холодну пору року, а й влітку, під час аномально високих температур.

Дослідження ЛУН показало, що у передмісті Києва температура повітря може бути до 8 градусів прохолоднішою за столицю.

“У щільно забудованих районах Києва температура поверхні під час літньої спеки може сягати 46-47°C, тоді як у передмістях із великою кількістю зелених зон і водойм вона становить 39-41°C”, – йдеться у дослідженні ЛУН.

Актуальні ціни на будинки

За даними звіту ЛУН, найдорожчі квадратні метри у Львові, $1380 (+13% за рік). На другому місці – столичні будинки із медіанною вартістю $1240, що за рік збільшилась на 8%. Третє місце за вартістю метра посідають будинки в Ужгороді з ціною $1140 за кв.м, що на 10% більше, ніж рік тому.

Середня ціна приватного будинку в Києві сягає $205 тис., тоді як приватний “квадрат” коштує $1240.

Що стосується Київської області, найбільш актуальні дані ЛУН говорять про позначку $115 тис. – і це на 15% більше, ніж рік тому. При цьому вартість квадратного метра за рік підросла на 12,44% і нині становить $934.

Експерти звітують, що найбільше подорожчали будинки у Білоцерківському (+23%) та Бориспільському (+24%) районах. А найвища вартість маєтків наразі спостерігається в Обухівському – медіанна ціна маєтків тут сягає $250 тис., що більш ніж на $40 тис. дорожче, ніж в столиці.

Ціни на оренду

Запити на оренду порівняно з попередніми роками теж зростають, хоч і коливаються в залежності від сезону.

Навіть незначне зростання інтересу до оренди будинків на тлі інфляції та валютних коливань позначилося на медіанних орендних ставках. Водночас у багатьох випадках ціни на будинки в обласних центрах зростають повільніше, ніж у передмістях.

Наприклад, у Києві, Львові та Одесі медіанні ставки оренди будинків рік до року фактично не змінилися. Натомість у прилеглих областях ціни продемонстрували помітне зростання. Зокрема, на Львівщині оренда будинків подорожчала на 67%, майже зрівнявшись із показником самого Львова – близько $800. Таким чином, між містом і його передмістями фактично сформувався ціновий паритет.

Висновок

Приватний будинок в Україні поступово перестає бути виключно форматом заміського відпочинку або статусним житлом. На тлі безпекових та енергетичних викликів він дедалі частіше розглядається як повноцінна альтернатива квартирі — з більшою автономністю, приватністю та можливістю краще контролювати умови проживання.

Водночас змінюється і сам попит. Покупці дедалі частіше віддають перевагу компактнішим будинкам, але очікують від них автономності, енергоефективності та безпеки. На цей запит реагують і девелопери: кількість котеджних містечок залишається стабільною, а приватна забудова стає окремим повноцінним сегментом ринку.

Чи перетвориться ця тенденція на довгострокову зміну структури житлового попиту, залежатиме не лише від безпекової ситуації, а й від вартості утримання будинку, розвитку передмість та доступності необхідної інфраструктури. Проте вже зараз очевидно: для частини українців вибір між квартирою і приватним будинком більше не є вибором між міським та заміським життям — це вибір між двома різними моделями комфорту та автономності.

Економіка